"La lettre de mon notaire" n°57 de décembre 2009 est disponible
Dossier: "Quelle garantie pour une prêt immobilier?"
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Le premier trimestre 2009 a confirmé la tendance constatée au cours de l’automne 2008.
Forte baisse des volumes des transactions…
Le nombre de vente, tout type de bien et tout secteur confondu a accusé une baisse de 39% au 1er trimestre 2009 par rapport au 1er trimestre 2008. Si, à la faveur d’une baisse des prix, la resolvabilisation des ménages est en cours, la dégradation de la situation économique altère la confiance, indispensable pour un investissement à long terme comme l’immobilier, et renforce l’attentisme. La situation est générale, il est difficile de relever des spécificités.
Toutefois, la baisse des volumes est plus importante pour les appartements, - 41 %. Si aucun secteur n’y échappe, les notaires ont constaté que les petites villes sont plus affectées, la baisse peut dépasser les 65 % (Ex. : Morlaix, Fougères,…). A contrario, les littoraux prisés, comme la Côte de Granit Rose (Côtes d’Armor), le Pays Malouin (Ille-et-Vilaine), le Golfe du Morbihan, ou la Côte d’Amour (Loire-Atlantique) ont enregistré des baisses de volumes moindre entre - 8 % et - 30 %.
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Pour les maisons, la baisse est de 37 %, la situation est variable selon les départements, les ventes dans le Finistère ont reculé de 47 %, 42 % en Ille-et-Vilaine, 41 % dans les Côtes d’Armor, 32 % en Loire-Atlantique et 23 % dans le Morbihan.
Enfin, les terrains, investissement favori des jeunes ménages, n’échappent pas à la crise. Les volumes ont baissé de 38 % sur l’ensemble de la région, avec des différences selon les départements, - 46 % dans les Côtes d’Armor, - 44 % en Ille-et-Vilaine, - 42 % dans le Finistère, - 34 % en Loire-Atlantique et - 21 % dans le Morbihan.
…qui s’accompagne d’une baisse des prix
(cf.cartes pages suivantes)
Le ralentissement de l’activité a entraîné une baisse des prix dès le 4e trimestre 2008 qui s’est accélérée au 1er trimestre 2009. Sur la période 1er avril 2008 - 31 mars 2009, qu’ils s’agissent des appartements ou des maisons, les prix ont reculé presque partout, mais la baisse est plus significative pour les maisons. Par contre, globalement les prix des terrains à bâtir résistent.
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Le Constat des Notaires
- Les acquéreurs orientent leur acquisition vers des biens de plus petite taille et par conséquent de moindre valeur
- Les secteurs prisés par les britanniques ont enregistré des baisses de prix plus importantes : - 11,5 % dans le secteur de Dol (Ille-et-vilaine), - 10 % dans le Centre Finistère, - 8,8 % dans la région de Châteaubriant (Loire-Atlantique), - 8,4 % dans le Sud du
département des Côtes d’Armor et - 7,3 % dans le Pays de Pontivy (Morbihan)
- Le prix du m2 des appartements dans les grandes villes, hormis Rennes, s’est maintenu sur 1 an
- Les primo-accédants continuent d’animer le marché, près de 20 % des acquéreurs en 2008 avaient moins de 30 ans dans
le Finistère, en Ille-et-Vilaine et en Loire-Atlantique. Dans le Morbihan et les Côtes d’Armor, départements très balnéaires qui
attirent une clientèle de retraités ou de futurs retraités, ils représentaient 13 % des acquéreurs
- La baisse des prix a été intégrée par les vendeurs, qui acceptent, depuis le début de l’année, de revoir leurs prétentions à la baisse.
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Le Littoral | C’est peut-être le bon moment !
La Côte n’échappe pas à la crise, d’autant plus que l’immobilier de loisir n’est pas un investissement prioritaire (par rapport à la résidence principale) et est plutôt générateur de coûts que de profits.
Toutefois, l’acquisition d’une résidence secondaire en bord de mer peut s’avérer une bonne décision patrimoniale. En effet, l’achat d’une maison ou d’un appartement bien placé, par exemple avec une vue mer, produira presque toujours, sur le long terme, une plus-value (voir courbes ci-dessous).
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La demande a fléchi depuis près de 18 mois, les prix ont baissé, par conséquent aujourd’hui des opportunités se présentent, même dans les stations très prisées de nos Côtes comme La Baule, Dinard, Bénodet, Erquy, Carnac,…
Certes, sur le littoral les baisses de prix ne seront jamais spectaculaires, mais les marges de négociation augmentent. C’est le moment de réaliser son rêve dans des conditions raisonnables en profitant du creux de la vague, d’autant plus que la pierre bien placée, même en période de crise, demeure une valeur refuge.
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Perspectives
Le moment d’acheter ? |
 Les prix ayant baissé de manière significative au 1er trimestre et les taux d’intérêt continuant de reculer, des ménages jusqu’à présent exclus du marché y ont accès.
Dans l’ancien, les transactions de maisons se concentrent sur les biens ayant une valeur se situant entre 100 000 € et 200 000 € (hors grandes villes et stations balnéaires prisées). La Bretagne dispose de nombreux atouts : des métropoles dynamiques qui accueillent chaque année |
de nouveaux habitants, un littoral qui bénéficie des investissements des retraités
ou futurs retraités, … Pour les mois à venir,
les notaires s’attendent à une décélération
de la baisse des volumes et des prix. Aujourd’hui, le marché est acheteur. Les français veulent toujours devenir propriétaires de leur logement et la fiscalité
les y incite. Dans ce contexte, les volumes devraient repartir, sans euphorie certes. |
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Le neuf
Les appartements dans les grandes villes |
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Le marché du neuf a été le premier affecté par la crise, puisque dès le 1er trimestre 2008, le volume des transactions avait chuté.
Les prix ont également baissé mais de manière mesurée, le coût de la construction ne cessant de croître, notamment à cause des contraintes environnementales.
Depuis le début de l’année, le dispositif Scellier a porté ses fruits et dans les villes concernées les transactions sont reparties. Toutefois, l’activité devrait à nouveau ralentir en volume, faute d’offres.
En effet, les spécialistes tablent, pour 2009, sur une baisse des mises en chantier de 15 %. Le nombre de permis de construire a, quant à lui, chuté de 32 % entre mars et mai 2009, comparé à la même période en 2008. Malgré les incitations fiscales, les promoteurs
restent prudents au vu de l’environnement économique. |
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Qu’est-ce que la Loi Scellier ?
C’est une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 37 %. Tous les contribuables français qui investissent dans un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 peuvent en bénéficier :
• 2009-2010 : réduction d’impôt de 25 %
• 2011-2012 : réduction d’impôt de 20 %
Tous les logements neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du Code de la Construction et de l’habitation, sont concernés. La réduction d’impôt est conditionnée à :
• L’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation
principale pendant une durée minimale de 9 ans
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• Une location dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble
• Le respect d’un plafond de loyer fixé par décret
• Un seul logement/an avec un plafond d’investissement de 300000 €
Il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2 % par an du prix de revient du logement, durant 6 années.
Mais dans ce cas, il faut respecter un plafond de ressources des
locataires.
Attention : avant d’investir, consultez votre notaire, car les avantages fiscaux de la Loi Scellier sont réservés aux investissements réalisés dans les communes où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Un zonage (zones A, B1 et B2) a été créé par arrêté conjoint entre le Ministre du Logement et le Ministre des Finances. |
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Indivision
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont, ensemble, propriétaires de mêmes biens. Longtemps, son principal défaut fut un manque de souplesse : la vente des biens indivis devait être décidée à l’unanimité. Il fallait donc que les indivisaires s’entendent. L’opposition de l’un comme son silence, paralysait tout. Aujourd’hui la règle de l’unanimité est écartée dans deux cas :
• Depuis le 1er janvier 2007, le premier cas est celui de la vente des meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision. L’opération peut être décidée par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. Les minoritaires doivent être informés de la décision envisagée.
• Le deuxième résulte d’une loi du 12 mai 2009. Ce texte permet, à la même majorité, de vendre un bien indivis, meuble ou immeuble, sans avoir à affecter le prix au paiement des dettes. Une procédure spécifique est mise en place. Ceux qui souhaitent vendre le bien doivent exprimer leur intention devant un notaire. Ce dernier fait signifier, dans le mois, cette intention aux autres indivisaires.
Le notaire est donc au coeur de la procédure.
À partir de là, deux issues sont envisageables. Ou ces derniers acceptent le projet, et la vente peut être régularisée. Ou ils maintiennent leur opposition ou ne répondent pas : le notaire dresse un procès-verbal et c’est le tribunal de grande instance qui autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente est faite aux enchères.
Assouplissement pour les ventes d’immeubles grâce à l’acte notarié |
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