"La lettre de mon notaire" n°57 de décembre 2009 est disponible
Dossier: "Quelle garantie pour une prêt immobilier?"
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Les chiffres du premier semestre 2009 confirment le ressenti des professionnels au printemps.
Frémissement de reprise sur les volumes...
Après un effondrement des volumes des transactions à la fin de l'année 2008 et au cours du 1er trimestre 2009, les notaires ont constaté dès le mois de mars 2009 une légère reprise des ventes au printemps. La mise en place du dispositif fiscal Scellier, la baisse des taux d'intérêt d'emprunt et l'érosion des prix de vente ont favorisé un « rebond » de la demande.
Toutefois, les notaires restent prudents, la hausse annoncée du chômage pour les prochains mois favorise l'attentisme des ménages et devrait limiter la demande. De plus, si la loi Scellier a permis de dynamiser les ventes en neuf, aujourd'hui, dans de nombreuses villes éligibles au dispositif, les notaires constatent que les stocks s'épuisent, les mises en chantier demeurent faibles et les demandes de permis de construire continuent de reculer.
...la correction des prix se poursuit
(cf.cartes pages suvantes)
Malgré la reprise amorcée des transactions au printemps, la baisse des prix s'est amplifiée au 1er semestre 2009, aucun secteur, ni aucun type de bien n'a été épargné. Les prix du m2 des appartements sont revenus à leur niveau de 2006, sauf en Ille-et-Vilaine où ils atteignent ceux de 2005, avec - 8 % au cours des 5 premiers mois. Globalement presque toutes les villes de la région ont accusé des baisses se situant entre - 5 % et - 10 %. Nantes, - 4,4 %, semble mieux résister que les autres villes.
Concernant les maisons, qui demeurent le cœur du marché immobilier breton, les prix ont retrouvé leur niveau de 2005. Le Finistère, où les volumes des transactions ont le plus chuté, enregistre logiquement la plus forte baisse de prix - 13,2 %. L'Ille-et-Vilaine, qui avait anticipé le retournement dès 2008, connaît une décélération de la baisse (- 4,4 %). Les littoraux, qui avaient mieux résisté au retournement de conjoncture, ont enregistré au 1er semestre des chutes importantes : - 15,10 % sur la Côte de Granit Rose (Côtes d'Armor), - 13,2 % sur la Côte d'Amour (Loire-Atlantique), - 9,3 % sur le Golfe - Baie de Quiberon (Morbihan).
Les prix des terrains ont également commencé à reculer mais de manière plus mesurée que les autres types de bien.
Le Constat des Notaires
• Les transactions se concentrent sur les biens se situant autour de 150 000 € dans les petites agglomérations et de 200 000 € à 250 000 € dans les métropoles régionales
• Le dispositif Scellier a dynamisé le marché du neuf, mais les stocks s'épuisent tandis que les mises en chantier ne repartent pas
• Les prévisions sur l'emploi renforcent l'attentisme des ménages
• Les acheteurs gardent la main et continuent de négocier
• Après avoir baissé régulièrement ces dernières années, la durée de détention des biens augmentent. À titre d'exemple, en 2005 elle était pour un appartement en Ille-et-Vilaine de 9 ans et un mois, en 2009 elle est passée à 10 ans et 7 mois, soit 18 mois de plus
• Pour 2009, les notaires s'attendent à un volume de transaction proche de celui de 1992, soit un niveau historiquement bas.
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Les grandes villes I une attractivité retrouvée
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Les grandes villes de la région n'ont pas été épargnées par la crise : en 2008 les volumes des transactions ont diminué, les prix ont baissé. Aujourd'hui, l'activité semble repartir doucement.
Les épargnants, échaudés par la Bourse ou par des investissements immobiliers en défiscalisation sur des communes où la demande locative était limitée, reviennent vers les valeurs sûres, à savoir le petit appartement bien placé en centre-ville. La loi Scellier a naturellement favorisé ce regain d'intérêt.
Par ailleurs, la baisse significative des prix dans l'ancien permet à
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des ménages, jusqu'à présent exclus de ce marché, d'acquérir en ville. Aujourd'hui, le prix moyen d'une maison à Rennes comme à Nantes se situe autour de 250 000 €, à Brest il est de 150 000 €. De plus, habiter en ville est souvent générateur d'économie sur le transport, notamment pour se rendre à son travail. Si la baisse des prix est générale, les notaires ont constaté que globalement les quartiers proches des centres-villes ont mieux résisté.
Même en immobilier, les bonnes affaires ne durant jamais longtemps, c'est peut-être le bon moment pour investir en ville.
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LE NEUF
Le dispositif Scellier a eu un effet de levier incontestablesurla reprisedestransactions dans le neuf, dans les communes éligibles. Toutefois, les stocks s'épuisent, seule Nantes semble disposer toujours d'une offre importante. Les promoteurs, échaudés par la fin de l'année 2008, restent prudents, les mises en chantier sont faibles et relativisent l'embellie.
Le doublement du prêt à taux zéro a eu également un effet bénéfique, il permet aux primo-accédants de revenir sur le marché.
L'ANCIEN
Au printemps, l'ancien a bénéficié des traditionnelles mutations. Les notaires constatent que des acquéreurs, qui avaient
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stoppé net leur projet à l'automne 2008, reviennent petit à petit sur le marché, profitant de la baisse significative des prix et des taux d'intérêts. Les statistiques sur les compromis signés au cours de l'été à Rennes et Nantes montrent clairement que les prix tendent à se stabiliser.
FEU DE PAILLE OU RÉELLE REPRISE ?
La baisse conjuguée des taux et des prix ne suffit pas à relancer le marché. Même si certaines variables ont évolué favorablement, les prévisions concernant le chômage créent de l'incertitude sur les revenus et par conséquent sur les capacités d'emprunt des ménages.
Aujourd'hui les acquéreurs gardent la main, même si la demande semble rebondir, les notaires ne s'attendent pas à un
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retournement de conjoncture à court terme.
Toutefois, on constate un retour des épargnants, échaudés par la Bourse, sur la pierre qui demeure une valeur refuge. De plus si la crise a fait baisser les loyers, ces derniers ont mieux résisté que les prix de l'immobilier, le rendement locatif évolue favorablement.
Par conséquent, sans retrouver l'activité d'avant la crise, nous pouvons nous attendre dans les mois à venir à une reprise mesurée, passant dans un premier temps par une progression du volume des transactions et un ralentissement de la baisse des prix.
Les notaires bretons écartent l'idée d'un « krach » qui se caractérise par une chute de l'ordre de 40 % de la valeur des biens.
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LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES
Depuis le 1er novembre 2007, un dossier de Diagnostic Technique est mis en place. Il regroupe des diagnostics différents, qui doivent être fournis en cas de vente (et parfois en cas de location), en totalité ou partiellement, selon la nature ou la date de construction du bien, notamment :
• Constat de risque d'exposition au plomb
• État mentionnant présence ou absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
• État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
• État de l'installation intérieure de gaz
• État des risques naturels et technologiques dans les zones définies
• Diagnostic de performance énergétique
• État de l'installation intérieure d'électricité
• Document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif
• .La présentation de ces diagnostics est standardisée et le dossier
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de Diagnostic Technique doit être annexé à l'avant-contrat de vente (promesse ou compromis de vente).
À défaut d'avant-contrat, ce dossier devra être produit avec l'acte authentique de vente. Si un document produit lors de l'avant-contrat de vente n'est plus valable à la date de la signature de l'acte authentique de vente, un nouveau document devra être produit.
L'HYPOTHÈQUE RECHARGEABLE
Ce dispositif permet à une personne ayant contracté un prêt immobilier garanti par une hyothèque, d'utiliser cette garantie pour souscrire un autre prêt sans attendre le remboursement total du précédent. Au fur et à mesure de ses remboursements, l'emprunteur retrouve une capacité d'emprunt.
Il a la possibilité, grâce à une convention dite de « rechargement », de remettre son immeuble en garantie non seulement au profit du créancier originaire, mais aussi de tout nouveau créancier, bien que le premier n'ait pas encore été payé en intégralité.
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