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La rédaction des baux d'habitation devient de plus en plus délicate!
Une nouvelle interdiction est apparue dans la Loi BOUTIN de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l'Eclusion, dite LMLE. Le recours à un notaire, spécialiste des baux d'habitation, permettra de sécuriser le contrat car la nouvelle interdiction expliquée dessous s'applique dans la grande majorité des cas de location d'habitation.
Les propriétaires-bailleurs demandent en effet souvent le cautionnement par un tiers contre les risques locatifs. Ils sont également nombreux à souscrire une assurance loyers impayés.
Le bailleur, quel que soit son statut, ne peut plus désormais demander un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant contre les risques locatifs. Le cumul est interdit. Lorsqu'une assurance garantissant le risque locatif n'a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.
Un bailleur personne morale ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas :
- lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître). Il s'agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass ou au FSL,
- lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Dispositions d'application immédiate, à l'exception de celle relative au cautionnement par des organismes dont la liste doit être précisée par décret.
Nouvel Article 22-1 de la loi du 6.7.89 modifié par la loi n° 2009-323 du 25.3.2009
« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
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