VENTE IMMOBILIERE ET ASSAINISSEMENT

TEXTES APPLICABLES

- Loi n° 92-3 du 3 janvier 1992 dite « loi sur l'eau » ;

- Arrêtés techniques du 6 mai 1996 ; circulaire 97-49 du 22 mai 1997.

- Loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 dite loi sur «l'eau et les milieux aquatiques».

INTRODUCTION

En matière de rejets d'eaux usées, sur un plan de pure pratique, la première question à se poser est d'identifier le zonage de la parcelle au regard de la loi sur l'eau de 1992.

L'immeuble vendu est soit en zone d'assainissement collectif, soit en zone d'assainissement individuel.

1 - L'immeuble est situé dans une zone d'assainissement collectif

Quel est le droit applicable ?

C'est l'article L 1331-1 du Code de la Santé Publique (entrée en vigueur il y a déjà 40 ans) qui impose au propriétaire de se raccorder au réseau dans les deux ans de la mise en service de l'égout. Seule une dérogation résultant d'un arrêté du Maire peut dispenser le propriétaire de se  raccorder, à la double condition :

- que l'immeuble soit réputé difficilement raccordable, pour des raisons techniques principalement,

- qu'il dispose d'un dispositif d'assainissement individuel recevant l'ensemble des eaux usées domestiques.

Réponse ministérielle DUPRE, n° 100635 du 14 novembre 2006

La réponse ministérielle semble porter atteinte au principe ci-dessus que l'on croyait bien établi, quand elle précise :

L'eau « ... En cas de difficultés techniques pour réaliser le raccordement au réseau d'égout, il est possible d'accorder une dérogation pour les immeubles difficilement raccordables (comme ce peut être le cas lorsque des immeubles se situent en contrebas du réseau), dès lors qu'ils sont équipés d'une installation d'assainissement non collectif conforme à la réglementation en vigueur. Les usagers peuvent toutefois solliciter expressément leur non-raccordement au réseau d'assainissement collectif, en se dotant alors d'un dispositif d'assainissement non collectif en bon état de fonctionnement. »

En d'autres termes, pour les terrains desservis par un réseau collectif, il semblerait que « l'usager » ait aujourd'hui, et ceci indépendamment de problèmes techniques, le choix entre :

- le raccordement, qui paraît demeurer la règle (par défaut),

- le non-raccordement, sur demande, dans la mesure où le terrain remplit les conditions d'aptitude à un assainissement non collectif.

Coût du raccordement

A - L'immeuble existe avant la réalisation de l'égout

Il est à la charge du propriétaire, y compris la partie des travaux éventuellement nécessaires sous la voie publique (CAA Lyon 17 juillet 1998).

B - L'immeuble est édifié postérieurement à la réalisation de l'égout

Le propriétaire peut être astreint par la commune, au versement d'une participation ne pouvant excéder 80 % du coût d'une installation individuelle. L'immeuble une fois raccordé, le propriétaire réglera la redevance d'assainissement et aura à sa charge les travaux d'entretien de la partie privée de son branchement.

2 - L'immeuble est situé dans une zone d'assainissement non collectif

Assainissement non collectif

L'arrêté du 6 mai 1996 le définit ainsi :

« Tout système d'assainissement effectuant la collecte, le prétraitement, l'épuration, l'infiltration ou le rejet des eaux usées domestiques des immeubles non raccordés au réseau public d'assainissement. »

Les deux hypothèses à retenir sont :

A - Terrain nu

Pour délivrer à l'acquéreur une information complète, la solution la meilleure est de le convaincre de faire réaliser une étude de filière, étude qui sera en tout état de cause exigée, à l'appui de la demande de permis de construire. C'est, en conséquence, l'étude de filière qui détermine le dispositif à prévoir, conforme aux arrêtés techniques du 6 mai 1996. Il s'agira donc, selon la plus ou moins bonne aptitude du terrain à l'assainissement individuel, de l'un ou l'autre des dispositifs suivants :

Terrain perméable : Fosse toutes eaux, préfiltre, et épandage souterrain ou tertre filtrant  ou puits d'infiltration selon la nature du terrain.

Terrain imperméable : Lit filtrant drainé à flux horizontal ou exceptionnellement vertical.

B - Les installations existantes - L'immeuble bâti

1 - La circulaire du 22 mai 1997 évoquait le cas des installations existantes dans son paragraphe 11.1 qui précisait :

« La loi sur l'eau du 3 janvier 1992, en modifiant l'article L 33 du Code de la Santé Publique, a créé une obligation générale pour les particuliers de disposer, lorsqu'ils ne sont pas raccordés au réseau public, d'installations d'assainissement maintenues en bon état de fonctionnement. De ce fait, le particulier est tenu :

« 1 - De justifier, dans tous les cas, d'une part, de l'existence d'un dispositif d'assainissement, d'autre part de son bon fonctionnement qui doit être apprécié au regard des principes généraux exposés à l'article 26 du décret du 3 juin 1994 et à l'article L 1 du Code de la Santé Publique.

« 2 - Pour les installations existantes lors de la parution de l'arrêté du 6 mai 1996, de justifier du respect des règles de conception et d'implantation telles qu'elles figuraient dans la réglementation précédente. »

 2 - Le projet de loi sur l'eau et les milieux aquatiques, voté en première lecture au Sénat le 14 avril 2005 et à l'Assemblée Nationale le 30 mai 2006, puis en 2e lecture au Sénat le 11 septembre 2006, prévoyait, dans son article 22 la réécriture de l'article 1331-1 du CSP en le complétant de 5 alinéas dont les dispositions étaient les suivantes :

« Les propriétaires d'installations d'assainissement non collectif en assurent régulièrement l'entretien, font procéder régulièrement à leur vidange par une personne ou entreprise agréée par le représentant de l'Etat dans le département et, le cas échéant, à des travaux de réhabilitation, afin de les maintenir en bon état de fonctionnement. « En outre, dans le cas où la commune n'a pas choisi d'exercer directement le contrôle des installations d'assainissement non collectif, les propriétaires font procéder au diagnostic de leur installation par une personne répondant aux conditions fixées par les dispositions de l'article L 271-6 du Code de la Construction et de l'Habitation et selon les modalités prévues à l'article  L 2224-8 du Code Général des Collectivités Territoriales. Dans ce cas, cette personne transmet à la commune une copie du diagnostic. « Le diagnostic est remis au propriétaire qui, en cas de dysfonctionnement générant un risque sanitaire ou environnemental, procède à la réhabilitation des installations dans un délai de trois ans à compter de la date de réalisation du diagnostic. »

 Un nouvel article L 1331-11-1 du CSP dans sa rédaction issue du projet de loi, prévoyait quant à lui :

« Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le diagnostic des installations d'assainissement non collectif prescrit par l'article 1331-1 du présent code et par l'article L 2224-8 du Code Général des Collectivités Territoriales est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 du Code de la Construction et de l'Habitation. Les dispositions du présent article entreront en vigueur à compter du 31 décembre 2009. »

 Enfin, et pour terminer ce bref rappel historique du projet de loi, le nouvel article L 2224-8 du CGCT prévoyait :

« ... Pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, les communes assurent le contrôle des installations d'assainissement non collectif. Elles ont le choix d'exercer ce contrôle soit directement en procédant au diagnostic des installations, soit sur pièces à partir des diagnostics réalisés selon les modalités prévues à l'article 1331-1 du Code de la Santé Publique. Ce diagnostic est réalisé au plus tard le 31 décembre 2012, puis selon une  périodicité fixée par la commune, qui ne peut excéder dix ans. Ce diagnostic fait état de l'entretien des installations, de leur fonctionnement et établit, le cas échéant, la liste des travaux nécessaires pour remédier aux dysfonctionnements constatés. Un arrêté interministériel définit les modalités de réalisation de ces diagnostics. Les communes peuvent, à la demande des propriétaires, assurer l'entretien et les travaux de réalisation et de réhabilitation d'assainissement non collectif. Elles peuvent en outre assurer le traitement des matières de vidange. »

 Le Rapport AN n° 3455 du 22 novembre 2006 fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé par M.Flajolet député UMP du Pas-de-Calais, suggérait, une nouvelle fois, de modifier la donne, en établissant une distinction entre la mission de contrôle de la commune sur les installations d'assainissement non collectif, et les modalités d'exercice de ce contrôle. En effet, le rapport proposait notamment de moduler ce contrôle compte tenu de l'ancienneté des installations :

- installations réalisées ou réhabilitées depuis moins de huit ans : simple vérification.

- pour les autres installations : diagnostic obligatoire.

 Le document à produire à l'issue du contrôle (vérification ou diagnostic) ne deviendrait obligatoire, lors de la vente de l'immeuble, qu'à compter du 1er janvier 2013. Il reviendrait à la commune de délivrer aux propriétaires le document délivré lors du contrôle (compte rendu de vérification ou diagnostic).

Ces propositions ont été reprises dans la loi.

 Loi 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques

 Assainissement individuel

Le texte définitif adopte une partie des conclusions du rapport 3455 du 22 novembre 2006 déposé par M. Flajolet, député UMP du Pas-de-Calais. De façon synthétique :

1 - L'article 54 de la loi ajoute un « III » à l'article L 2224-8 du CGCT qui dispose notamment :

« III - Pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, les communes assurent le contrôle des installations  d'assainissement non collectif. Cette mission de contrôle est effectuée soit par une vérification de la conception et de l'exécution des installations réalisées ou réhabilitées depuis moins de huit ans, soit par un diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien pour les autres installations, établissant, si nécessaire, une liste des travaux à exécuter. Les communes déterminent la date à laquelle elles procèdent au contrôle des installations d'assainissement non collectif ; elles effectuent ce contrôle au plus tard le 31 décembre 2012, puis selon une périodicité qui ne peut pas excéder huit ans. »

 2 - L'article 46 de la même loi créé un nouvel article L. 1331-1-1 au Code de la Santé Publique duquel il résulte, en résumé :

. Que le propriétaire d'un immeuble non raccordé " au réseau public de collecte des eaux usées " (nouvelle appellation) fait assurer l'entretien et la vidange par une personne agréée par le représentant de l'Etat, afin d'en garantir le bon fonctionnement.

. A cette occasion la commune délivrera au propriétaire le document prévu à l'article L 2224-8 du CGCT cité ci-dessus, savoir :

- soit, le compte rendu de la vérification pour installations de moins de 8 ans,

- soit, le diagnostic de bon fonctionnement pour les installations de plus de 8 ans, à moins que des travaux de réhabilitation ne soient imposés.

. En cas de non-conformité de l'installation, les travaux de réhabilitation prescrits doivent être exécutés dans le délai de quatre ans suivant l'établissement du document établi par la commune à l'issue du contrôle.

 3 - Le même article 46, 12°, de la loi crée un nouvel article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique qui concerne directement les ventes immobilières, ainsi rédigé :

« Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au  réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif... est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L 271-4 et L 271-5 du Code de la Construction et de l'habitation. »

 4 - Enfin, l'article 102 de la loi nous précise que l'article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique rappelé ci-dessus entre en vigueur le 1er janvier 2013.

En attendant le 1er Janvier 2013, on ne pourra plus se passer d'une information complète quant à la nature de l'installation. Une telle attitude serait porteuse d'un contentieux qui ne demande qu'à se développer. Il conviendra surtout d'être particulièrement prudent en présence d'un vendeur qui ignore tout, tant de la date de mise en place de son installation, que de la filière en place.

D'où la nécessité d'interroger systématiquement le Service Public d'Assainissement Non Collectif qui a entrepris, dans de nombreuses communes, le contrôle des installations. Il sera donc du plus grand intérêt de se faire communiquer les résultats du contrôle du SPANC, lorsqu'il aura été effectué ou, à défaut, de solliciter son intervention.

CONCLUSIONS

Vente d'immeubles déjà équipés d'une installation d'assainissement collective ou individuelle

Dès aujourd'hui et dans tous les cas, il est impératif que l'installation d'assainissement, collective ou individuelle, de l'immeuble vendu soit vérifiée avent la vente. Il est préférable que cette vérification ait lieu avant la signature de la promesse de vente pour au moins deux raisons :

- afin que l'équilibre contractuel de la promesse ne soit pas fragilisé par la découverte de la nécessité de travaux de mise en conformité

- afin que l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation en toute connaissance de cause.

Vente d'immeubles non équipés d'une installation d'assainissement

- Vente de terrain à bâtir ou assimilé.

En zone d'assainissement non collectif, il est nécessaire de présenter à l'acquéreur une étude de sol qui le renseignera sur les aptitudes du terrain à recevoir une installation d'assainissement et son coût

En zone d'assainissement collectif, l'acquéreur doit être informé de la nécessité de se raccorder par application des règles susvisées

- Vente d'immeuble bâti

En zone d'assainissement collectif, l'acquéreur doit être informé de la nécessité de se raccorder par application des règles susvisées

En zone d'assainissement individuel : il est nécessaire de présenter à l'acquéreur une étude de sol qui le renseignera sur les aptitudes du terrain à recevoir une installation d'assainissement et son coût.

Vente d'immeuble équipé d'une installation d'assainissement

L'installation doit faire l'objet d'une vérification au mieux avant la promesse de vente et au pire avant la signature de l'acte authentique.