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Actualités juridiques

NOUVEAU DISPOSITIF D’ACCESSION A LA PROPRIETE

            Le Président de la République a présenté le nouveau dispositif d’accession à la propriété du projet de loi de Finances pour 201, remplaçant le dispositif fiscal de déduction des intérêts d'emprunt.

Trois axes  de réforme :

-       encourager la démarche d'épargne préalable au moyen d'un plan épargne logement (PEL)

-       renforcer le prêt à taux zéro (PTZ) et maintenir les aides personnelles au logement pour sécuriser les familles face aux accidents de la vie.

-       soutenir davantage les projets portant sur les logements répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation).

La réforme simplifie les aides en n'en gardant que trois : le PEL, le PTZ, et les APL-AL Accession.

Les aides accordées dans le nouveau PTZ tiendront compte du marché à travers :

-       une action sur les zones de tensions du marché

-       une prise en compte des situations de chaque territoire

-       des prix et des surfaces de référence du marché

-       une incitation à l'acquisition en zone A (les plus chères) dans le neuf, dans des territoires où le déficit de logement est important pour faire du PTZ

-       un rééquilibrage au profit de l'ancien en zone C, pour revitaliser les centres bourgs.

L'objectif est de favoriser l'accédant modeste : "plus l'accédant est modeste, plus la durée de remboursement possible est importante : elle varie de 5 ans pour les ménages les plus aisés à 30 ans pour les ménages les plus modestes".

 
CONJONCTURE IMMOBILIERE SEPTEMBRE 2011

Le volume de ventes a atteint ces deniers mois un bon niveau, tant dans le neuf que dans l'ancien, même si un fléchissement du neuf se fait sentir, surtout pour le "tout venant" dans les lieux acceuillant beaucoup de programmes neufs. Il faut noter que les programmes bien placés à des prix abordables se vendent bien. Vous trouverez quelques exemples ci-dessous.

En ce qui concerne l'ancien différents constats :

Pour les maisons la recherche des acquéreurs potentiels se concentre sur les biens aux alentours de 200000€. Des ventes à des prix plus élevée ont bien sûr lieu.

Pour les appartements, de grandes disparités selon l'époque de construction. A Saint-Nazaire le "reconstruction" se vend à des prix assez bas. Le prix des appartements plus récents se maintient.

Pour les terrains, beaucoup de ventes de petits terrains à petits prix.

Quelques exemples de prix réels constatés actuellement :

SAINT NAZAIRE ST MARC/MER : maison BBC neuve sur plans T3 80m² sur 229m² et garage 217000€ + commission + frais d'acte

SAINT NAZAIRE ST MARC/MER : maison 3ch bon état sur 278m² 230000€ + commission + frais

SAINT NAZAIRE VILLENEUVE : appartement 62.50m² + parking 110000€ + commission + commission

 
ARRETE MUNICIPAL ANTI OGM VALIDE EN JUSTICE

PREMIERE EN FRANCE !: La justice a validé l'arrêté municipal de la commune du Thor qui refuse la culture OGM sur son territoire. De quoi faire germer des idées chez les maires qui sont contre les cultures d'organismes génétiquement modifiés (OGM) sur leur territoire. 

Selon une information de l'AFP, la commune du Thor, « vient de voir consacré par la justice administrative son droit à s'opposer aux OGM, aux termes d'un jugement du tribunal administratif de Nîmes ». 

 
BAIL D'HABITATION : SURFACE HABITABLE OBLIGATOIRE !

L'article 78 de la LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion modifie l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.»

 
PROMESSE DE VENTE A LONG TERME : ACTE AUTHENTIQUE OBLIGATOIRE !

L'article 116 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion instaure dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH) une nouvelle variété d'actes requérant la forme authentique.

En effet, l'article L. 290-1 de ce code énonce que « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. »

 

"La lettre de mon notaire" n°57 de décembre 2009 est disponible
Dossier: "Quelle garantie pour une prêt immobilier?"
La letre de mon notaire
Toutes les éditions sont disponibles ici

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CONJONCTURE IMMOBILIERE SEPTEMBRE 2011 Imprimer Envoyer
Actualités Juridiques - Actualités

Le volume de ventes a atteint ces deniers mois un bon niveau, tant dans le neuf que dans l'ancien, même si un fléchissement du neuf se fait sentir, surtout pour le "tout venant" dans les lieux acceuillant beaucoup de programmes neufs. Il faut noter que les programmes bien placés à des prix abordables se vendent bien. Vous trouverez quelques exemples ci-dessous.

En ce qui concerne l'ancien différents constats :

Pour les maisons la recherche des acquéreurs potentiels se concentre sur les biens aux alentours de 200000€. Des ventes à des prix plus élevée ont bien sûr lieu.

Pour les appartements, de grandes disparités selon l'époque de construction. A Saint-Nazaire le "reconstruction" se vend à des prix assez bas. Le prix des appartements plus récents se maintient.

Pour les terrains, beaucoup de ventes de petits terrains à petits prix.

Quelques exemples de prix réels constatés actuellement :

SAINT NAZAIRE ST MARC/MER : maison BBC neuve sur plans T3 80m² sur 229m² et garage 217000€ + commission + frais d'acte

SAINT NAZAIRE ST MARC/MER : maison 3ch bon état sur 278m² 230000€ + commission + frais

SAINT NAZAIRE VILLENEUVE : appartement 62.50m² + parking 110000€ + commission + commission

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REFORME DES PLUS VALUES IMMOBILIERES Imprimer Envoyer
Info Juridique - Fiscal

Après l'annonce fracassante de la suppression de l'abattement pour durée de détention qui aurait probablement bloqué le marché des autres immeubles que les résidences principales (résidences secondaires, terrains...), le gouvernement a fait marche arrière, entendant les craintes des professionnels.

Le nouveau système d'imposition prévoit deux modifications majeures :

- l'allongement de l'abattement pour durée de détention et sa progressivité.

L'exonération n'est totale que passé un délai de 30 ans durant lequel l'abattement s'applique de la façon suivant au-delà de 5 ans de détention : 2%/an entre 6 et 17 ans de détention, puis 4% entre 18 et 24 ans, et enfin 8% enrte 25 et 30 ans

- l'augmentation du taux d'imposition à 32.50% tous prélèvements confondus

Cette mesure est applicable aux ventes signées à compter du 1er février 2012.

JL.LESBATS le 09.09.2011

 
DELAI DE RETRACTATION DE L’ACQUEREUR: CONDITIONS DE VALIDITE DE LA REMISE EN MAINS PROPRES Imprimer Envoyer
Info Juridique - Immobilier

 

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 26 janvier 2011 un arrêt important mettant une fois pour toutes fin aux doutes persistants en matière de validité des différentes modalités de remise en mains propres d’une promesse de vente pour faire courrier le délai de rétractation de l’acquéreur d’immeuble dans le cadre de l’article L271.1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il a été jugé que la remise en mains propres n’est valable qu’à la condition d’avoir date certaine, quelque soit la qualité du professionnel qui effectue la remise (en l’éspèce un notaire).

Seuls les actes authentiques (dressés par les notaires) ou sous signatures privés enregistrés au centre des impôts ont date certaine.

En conséquence les promesses de vente sous signatures privées non enregistrées (la plupart) doivent faire l’objet d’un courrier recommandé avec accusé de réception à chacun des acquéreurs. Seules la distribution de ces courriers fera courrier le délai de rétractation.

Reste la question du contenu du courrier recommandé.

Cass.Civ.3ème n°09-69899 Bull.Civ. 2011 III à paraître.

 
LE PERMIS VALANT DIVISION NE PEUT PERMETTRE DE CONTOURNER LE PERMIS D'AMENAGER Imprimer Envoyer
Info Juridique - Immobilier

 

Par une réponse ministérielle du 22 mars 2011 (Vauzelle n°79416 JOAN Q 22.03.2011 p.2878), le gouvernement a sévèrement encadré l'utilisation des permis valant division. On sait qu'un permis valant division autorise la construction et la division sur la même propriété immobilière. Il est légalement à l'écart du champ d'application du permis d'aménager (art.L442.1 du Code de la construction).

La tentation est donc grande, afin d'échapper aux obligations liées aux permis d'aménager (garanties d'achèvement, autorisation de ventes...), de solliciter un permis valant division puis de céder les droits à construire résultant dudit permis en même temps que l'assiette foncière sur laquelle ils s'exerceront suite à la division.

La réponse ministérielle condamne cette pratique, en ce qui concerne les maisons individuelles, en rappelant que "toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division".

Le fondement de cet avis est la nécessaire protection des acquéreurs de maisons individuelles et l'absence de privation des garanties résultant pour ces-derniers d'un permis d'aménager.

Le raisonnement serait-il le même en cas de permis valant division obtenu par l'ensemble des acquéreurs de maisons individuelles ? On peut penser que oui pour les mêmes raisons que celles ayant motivé la réponse sus-analysée.

 
CONJONCTURE IMMOBILIERE FEVRIER 2011 Imprimer Envoyer
Info Juridique - Note de conjoncture immobilière

L’année 2010 a été un bon cru pour l’activité immobilière.

A comparer les débuts d’année 2010 et 2011, le second semble meilleur.

Il faut toutefois tempérer ce point de vue en raison de différentes observations :

A SAINT NAZAIRE les prix ne semblent pas progresser. On peut même se demander si certains marchés ne sont pas encore en baisse, tel celui des appartements de l’époque reconstruction, jugés de médiocre qualité et souffrant de qualités environnementales faibles. Le prix moyen des appartements anciens est de 1940m², avec de grandes disparités selon l’époque de construction et l’état. Le marché des maisons souffre encore d’un écart entre offre et demande. La demande moyenne de « budget maison » se situe sous 200000€, alors que beaucoup d’offres sont au-delà. En ce qui concerne les terrrains à bâtir, la demande se concentre sur des petits terrains à petits prix.

D’une façon générale la hausse des prix constatée très localisée (Paris, centres des grandes villes) n’est pas ressentie à SAINT NAZAIRE et sur la Côte d’Amour. Les taux d’intérêts restent faibles. L’impact du nouveau prêt à taux zero n’est pas encore sensible. 

Quelques exemples de prix récemment constatés :

SAINT NAZAIRE OUEST Maison T5 sur terrain de 693m² : 273000€

SAINT NAZAIRE REMLAI T2 face Loire 67m² avec garage au RDC : 165000€

SAINT NAZAIRE CENTRE Immeuble entier (900m²): 600000€ acte en mains

SAINT NAZAIRE CENTRE Immeuble entier loué (6 appart.) : 480000€

SAINT NAZAIRE CENTRE T2 51m² en l’état + parking et cave : 69000€

SAINT NAZAIRE CENTRE Appartement 61m² rénové : 147000€

SAINT NAZAIRE HOPITAL T2 de 47.50m² rénové : 97000€

TRIGNAC Terrain de 2197m² constructible : 100000€

SAINT MALO DE GUERSAC : Maison bord brière sur 1051m² : 190000€

GUERANDE Terrain de 754m² avec permis de construire : 50000€

PIRIAC Maison T5 récente proche centre sur terrain 1670m² : 465000€

LA BAULE Côteaux Maison neuve dans hameau sur beau terrain : 465000€

SAINT BREVIN LES PINS Maison petite à renover 50m. plage sur 407m² : 108000€

PORNICHET Cavaro : Terrain constructible proche plage 1139m² : 315000€

PORNICHET Bonne Source T3 neuf 65m² + parking 25m. plage : 314000€

 
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